國家發(fā)改委近日發(fā)文放開24項商品和服務價格，下放1項定價權限。其中“指導地方放開9項商品和服務價格”一類中，非保障性住房物業(yè)服務、住宅小區(qū)停車服務這兩項和民生最相關，有市民擔心放開價格管理意思就是價格“不封頂”，物業(yè)費就會水漲船高。

　　對此，記者從市物業(yè)行業(yè)協(xié)會獲悉，即便取消政府指導價，物業(yè)費調整并非隨心所欲，而是需要業(yè)委會與物業(yè)商議，并經三分之二以上業(yè)主同意方可執(zhí)行。

　　另據了解，上海正醞釀成立相關評估機構，一旦業(yè)委會與物業(yè)方面因物業(yè)費的問題產生爭議，可通過這個“老娘舅”來調解。

　　物業(yè)費定價雙方“協(xié)商”

　　商品住宅的物業(yè)費原先是采取“政府指導價”的原則，即新建住宅小區(qū)的物業(yè)費根據2005年出臺的分層評級的收費標準，分為五檔，其中最高一檔是2.35元/平方米·月，超出部分必須由物價管理部門委托物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會組織專家進行論證通過。

　　“這個不是說最高每平方米只能收2.35元，現在很多新的小區(qū)物業(yè)已大大超過這個標準了。”上海物業(yè)行業(yè)協(xié)會秘書長許玉彪解釋說，分層評級的收費標準每一檔都有專門的服務標準，如果物業(yè)認為自己的服務標準超出了最高標準，物業(yè)費要超過2.35元，那么就必須請專門機構來評估，通過評估再到物價部門備案后才能收費。

　　“2.35元/平方米·月的最高指導價取消后，物業(yè)費的定價將完全按照小區(qū)業(yè)委會的需求和物業(yè)公司提供的服務來協(xié)商。”許玉彪說。上海有1.2萬個住宅小區(qū)，具有資質的物業(yè)公司約有2600余家，從數量上來說不是個壟斷行業(yè)，而是個充分競爭的行業(yè)，因此不存在幾家聯手就能輕易調整的局面。

　　對于已成立業(yè)委會的住宅小區(qū)，以后物業(yè)費可以靈活調整，但首先業(yè)委會要與物業(yè)談妥。通俗地講，談得攏就談，談不攏，就摒牢價格不動，如果物業(yè)覺得做不下去撤離，那么再找新物業(yè)‘接盤’。”許玉彪說。

　　即便談攏了，物業(yè)費的調整也不是業(yè)委會單方面就能夠決定的，需要超過三分之二業(yè)主表決通過。那么怎么保證讓所有業(yè)主權益得到保障？

　　記者從多家物業(yè)公司獲悉，現在的征詢意見樣式很多，包括表格征詢、上門征詢、電話征詢甚至寄掛號信等多種方式，即便業(yè)主長期不在家，理論上也能征詢，但如果不發(fā)表意見，則視作多數意見。

　　醞釀成立“老娘舅”

　　事實上，商品住宅物業(yè)服務收費指導價還存在時，不少小區(qū)就已嘗試物業(yè)費調整了。

　　“這兩年用工成本上漲很厲害，原來人力成本最多占到物業(yè)企業(yè)總成本的60%，現在基本達到70%，甚至達到90%。”上海聯源物業(yè)總經理森賢成說。

　　長期低成本運營影響部分物業(yè)企業(yè)的招工，并波及其服務品質。為此，部分小區(qū)的物業(yè)費不得不進行調整。例如位于普陀區(qū)的“綠洲城市花園”從2002年時的1.5元/平方米·月，2007年調至1.6元/平方米·月，再到2010年的1.8元/平方米·月。

　　綠洲城市花園物業(yè)費調整當時采取的辦法是“開誠布公”，在業(yè)委會的督促下，物業(yè)公司拿出詳盡的物業(yè)費調整方案，包括上一年度的報表，雙方一同分析，最終業(yè)委會定下調價方案，通過業(yè)主大會、下發(fā)征詢表等方式，交由全體業(yè)主討論。通過后，物業(yè)管理團隊賬目還要在小區(qū)內張貼，漲上去這部分物業(yè)費究竟花在哪里，一目了然。

　　盡管如此，也有市民擔心今后物業(yè)費放開后，物業(yè)企業(yè)會“事前一套，事后一套”。調整前說得花好稻好，調整完服務還是跟原來一個樣，是否達到了承諾的標準也無人監(jiān)督。

　　許玉彪表示，上海已經開始進行研究來應對。例如醞釀成立第三方機構，對物業(yè)公司提供的服務標準和價格進行評估，在物業(yè)公司和業(yè)委會之間搭建一個中立客觀的平臺；適時公布一些服務基礎項目的成本價，讓老百姓能明明白白；成立物業(yè)費收費糾紛的快速仲裁機構，可以迅速排解糾紛，“通俗地講，就是要有一個‘老娘舅’，業(yè)主和物業(yè)公司之間因物業(yè)費發(fā)生糾紛了，可以出來調解。”

　　售后公房物業(yè)費剛調整

　　需要注意的是，國家發(fā)改委放開的只是商品住宅物業(yè)收費，按照相關文件要求，保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)管理服務收費，由各省級價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據實際情況決定實行政府指導價。

　　去年12月26日，市房管局調整了售后公房的物業(yè)服務收費標準，售后管理費、保潔費和保安費均按房屋建面計費，合計每個月0.8元/平方米。

　　據介紹，售后公房物業(yè)服務費收費標準是1996年確定的，10多年來，勞動力成本持續(xù)上升，水、電等能耗和維修材料費用不斷上漲，導致物業(yè)服務成本逐年上升，物業(yè)服務企業(yè)普遍存在成本倒掛、虧損經營狀況等。

　　對于另一個業(yè)主普遍關心的停車費問題，許玉彪坦言，其實小區(qū)停車費的放開對上海而言影響不大，“上海十幾年前曾經有過指導價格，但多年前已經實行市場化了，現在的定價大多數由業(yè)委會確定，物業(yè)公司只是協(xié)助實施，如果要調整，也必須征詢意見。”

　　上海市發(fā)改委18日公布新版《上海市定價目錄》，政府定價項目由原先的108個減少到53個，其中房地產經紀服務收費、房地產價格評估服務收費、房屋征收補償評估鑒定收費、房屋拆遷委托服務收費等房地產服務收費尤為受到關注。

　　“現在房價動輒數百萬元，房地產中介費的放開或深度沖擊二手房市場。”上海一家大型中介負責人表示，“毫無疑問，房地產經紀服務費和資產評估服務費的放開，最直接受到影響的是二手房的交易。”

　　據科威國際不動產大中華區(qū)的副總經理虞廷恂介紹，目前上海市場的房地產經紀服務中，買賣的服務傭金是上下家各收房價的1％，累計是2％。“由于上海2％的收費標準在全國范圍內來看收費水平并不高，因此不排除放開價格后出現上漲的可能。”

　　中介人士普遍認為，2％傭金上限打開之后，中介費將普遍上漲，但小公司為攬業(yè)務，可能仍會有更多的折扣。

　　“中介服務費即便上漲，也將伴隨著服務的提升，其實是鼓勵企業(yè)想盡辦法通過提升服務來多賺錢。”我愛我家房產中介公司上海區(qū)域副總經理俞靜說。